起底世界最大房地产公司：黑石集团

提起世界最大的房地产公司，大家可能以为是国内市值最高的万科，也可能是商业之王万达，或者是百年老店铁狮门。但是，以并购咨询起家的黑石才是世界上最大的房地产公司，持有物业面积超过1亿平，远超万达的3586万平。

有的同学可能会说“这啥玩应儿，没听过”，接来下小北就来介绍一下黑石集团。

黑石集团（Blackstone Group）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构，截止2019年6月，资产管理规模高达5455亿美元（约3.8万亿人民币）。其业务板块包括：房地产、私募股权投资、对冲基金、信贷四大业务。

2019年地产基金资管规模达 1536 亿美元，持有房地产物业面积超过1亿平米，不动产投资组合包括办公、商业、酒店、住宅和物流地产。

鉴于本篇文章着重于房地产业务，它的其他三块业务做的也非常优秀但是我们不做过多着墨，有兴趣的同学可以自行研究研究。

巨人是如何成长的

1992-1999年，业务拓展：在不动产投资领域率先引入经营理念，专注于不良资产收购，“Buy Fix Sell”业务模式成型；

2000-2007年，规模扩张：通过大规模的杠杆收购，不动产资产规模迅速扩张，成为全球行业巨头；

2008-至今，全球化布局：伴随全球经济复苏，精准抄底，制定全球投资战略；

核心商业模式“Buy-Fix-Sell”:击穿房地产市场周期

那位同学可能要问了“这是要干啥，一会儿买，一会儿卖的”。这就是黑石的房地产投资逻辑，与传统的房地产开发公司不同，黑石的房地产业务不做地产开发，只做存量经营。

奉行BFS战略，所谓Buy-Fix-Sell就是三步走战略，第一步（Buy it），寻找行业波谷及单个项目机会，买入被低估的物业（位置优越但经营不善，市场低迷价值被低估）；第二步（Fix it），介入物业经营，输出黑石人才并改善经营情况，提升房产价值；第三步（Sell it），待到物业价值修复，将其出售，寻找新的机会继续投资；其模式核心是：强大的管理运营能力；对投资标的资产的深刻理解；精确踩准周期。

那位同学可能又要说了“还是不懂”，下面小北用黑石收购希尔顿的例子来说明。

2007年美国次贷危机爆发席卷全球，希尔顿酒店业绩严重下滑，黑石270亿美金收购经营不善的希尔顿酒店。随着次贷危机的蔓延，房地产价值缩水，黑石以较低价格回收了希尔顿的债务，同时推动希尔顿的经营策略转向；提升希尔顿品牌效应，推动希尔顿由重资产向轻资产运转转变，收取管理费，业绩飞速改善。

2013年黑石出售希尔顿酒店股权，此项目黑石获得了约139亿美元的利润。

房地产存量时代迫近，“黑石模式”值得借鉴

商品房销售规模增速的持续下滑，城镇化率的降速，已经让头部房企的增长感受到了乏力，已有多家房企做出相应的对策转型。

前三十房企中，92%的房企布局了购物中心及写字楼，89%的房企布局了酒店。文旅，养老和长租公寓也是房企积极布局的领域，众多房企都在进行去住宅化，转型城市运营商，在持有型物业部分投资持续加码。

存量时代下“黑石模式”未尝不是一个新的突破口。黑石的两个核心优势，“顺势而为，发现投资机会，周期波谷进场”；“改善经营管理效率，提升物业价值”值得各大房企借鉴。通过低成本收取不良资产，再通过合理的物业重组、周边打造等良性经营手段，提高资产价值，未尝不是一种有效的竞争手段。

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