​中国十大风险楼市（国内风险地区排名）

中国十大风险楼市（国内风险地区排名）

本文目录一览：

1、楼市风向要变，看看谁是最危险房企 2、谣言----蚌埠列入楼市库存高风险榜前20？ 3、中国15个鬼城盘点 2016年哪些城市房价最可能暴跌 4、第一次买房需要规避哪些风险？有哪些一定要注意的方面？ 5、2019年买房支招 购房者要警惕楼市潜在的风险 6、央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……

楼市风向要变，看看谁是最危险房企

当时我们说，央行、银监会“认贷不认房”等新政出台的最大背景是，开发商比任何时候都缺钱，风险度甚至超过了金融危机。果然，今年11月以来，中央决策层连续提及房地产去库存。在我们的印象中，这是有史以来最高层首次正面提示房地产风险。

从去年起，标准排名研究院开始定期推出“房地产公司风险榜”，至今已是第四季。榜单以存货增长、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据，筛选出当期最差的20家房地产公司，提示风险。

在前三季的评选中，泰禾地产由于存货激增、现金流恶化以及负债率较高等问题，连续三期蝉联风险榜首位。而在第四季的评选中，泰禾地产因今年收入增长明显，接近倍增，带动公司现金流状况明显好转，去库存压力也暂时有所缓解，虽然公司的负债率依然位列前9，但在最终的风险排名中由连续三期第1位降到本期的第54位。

入选最新一期房地产公司风险榜的20家公司是：天地源、格力地产、三湘股份、珠江控股、合肥城建、云南城投、金融街、广宇发展、中洲控股、市北高新、中国武夷、首开股份、大港股份、华发股份、凤凰股份、香江控股、迪马股份、华鑫股份、南国置业和阳光城。

当然，最高层的重视，一方面说明问题已经严重到了必须解决的地步，另一方面也说明，既然得到了正视和重视，可能离问题的解决也不远了。而不管你如何解读，在具体的操作中都必须擦亮眼睛。

2.5万亿存货背后，大公司谨慎、中小公司激进

标准排名研究院统计，截止9月末，A股118家房地产上市公司（剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司），存货合计为2.53万亿元，与去年同期相比增长10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解，虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足，但很多中小型房地产公司却是度日如年。

从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到，很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备，如上海市北高新，存货增长345%；重庆广宇发展，增长147%。

反观大型房企，存货处于谨慎增长，万科存货增长0.04%，保利增长4.39%，招商增长27.39%，金地则下降9.84%。

去库存压力：万科只需2年，荣安地产却要15年

今年前3季度，118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元，比去年同期增加了480亿元，增长10.6%。可以看到，营收的增长与存货的增长幅度基本相同，特别是从今年以来央行的连续降息，直接降低了购房者的负担压力，对楼市起到一定的刺激作用，带动成交量的活跃。

很多大型房企的销售情况比2014年增长明显，如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产，今年的营收是65亿元，而去年同期只有35亿元，同比增长86%，全年有望倍增。其他如万科营收增长26%，保利增长21%，华夏幸福增长40%。

大房企吃肉，很多小房企则未必能喝上汤。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元；天保基建从13.9亿元降至4.4亿地；格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。

118家房企的整体营收增长10%，但营收下降的公司多达60家，下降公司的数量多于上升数量，甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。

其实，对于地产公司来说，库存量多少并不可怕，关键是你是否有能力卖出去。市场上最大的地产公司万科手里有3500亿元存货，货值巨大，但按照万科现在年销2000亿元的水平对比，2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。

而对于上文提到的荣安地产，该公司有50亿元的存货，如果以2014年销售33亿元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存货，但其今年的营收骤降至3.6亿元，如按此水平去库存，时间周期延长了10倍。

在标准排名的去库存压力榜中，荣安地产就排名第1，所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降，而存货却在增长。

房企现金流总体回归正常，万科意外成最差

今年3季度，118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元，难得一现正流入，要知道去年同期的现金流是－1270亿元，一正一负间差距在千亿元以上。

但就在所有房企都回笼资金的时候，万科却成为当季现金流最差的房企。标准排名用现金流恶化指标来评估房企的现金流情况，即当期与同期现金流净额之间的差额。

以万科为例，该公司2014年3季的现金流净额为172亿元，2015年3季度为－46.8亿元，两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。

在以往的评选中，万科一直保持谨慎拿地态度，现金流状况良好，今年初万科手中就握有几百亿存款，加上发债资金，当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足。而彼时，其他房企的日子都很紧张，现金流很多在负十亿至负百亿间。而现在，当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候，已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。

房企平均负债率76.5%，珠江控股已资不抵债

长期以来，珠江控股的资产负债率都是全行业榜首，每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余的，108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百。

118家房企的平均资产负债率为76.5%，超过平均负债率水平的房企虽然只有40家，但大中型房企居多，甚至万科（78.78%）、保利（77.8%）也在其中。

在负债率排名前10的房企中，除珠江控股外，还包括鲁商置业（92.89%）、云南城投（88.52%）、阳光城（87.41%）、华夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集团（85.92%）等众多知名房企。

谣言----蚌埠列入楼市库存高风险榜前20？

2014年2月蚌埠售宅1763套 2014年1月蚌埠售宅1735套 蚌埠楼市十二月售宅2536套 蚌埠楼市十一月售宅1748套蚌埠银十镶钻宅销2677套 前五个月平均下来每月2091套， 这样算来，10个月就能卖出2W套。 总共17000套的库存，还不够1年卖的，那些个网竟然说要卖二年，你们说说，这不是谣言吗？

中国15个鬼城盘点 2016年哪些城市房价最可能暴跌

鬼城意指那些楼群建设美轮美奂，却无人居住的尴尬城市。新中国15个鬼城已经曝光了，中国房价的基础说到底是人，不论房价暴跌抑或是房价暴涨，都脱离不开人口，人烟稀少的城市注定楼市萧条。

新中国15个鬼城曝光

湖北省西部边陲神农架

湖北神农架削山造地3000亩，地产项目或成鬼城。记者在神农架林区看到的是，一段段被“开膛破肚”的山体，一片片被顺着山谷而下的泥石流冲毁枯死的树 木。在破坏严重的三四个地段，神农架林区政府在机场公路旁边竖立了“生态修复后效果图”，画面显得郁郁葱葱，与现实中山体上一个个巨大的“伤疤”形成鲜 明对比。由于神农架机场、机场公路以及康帝温泉酒店的削山造地，引发大量泥石流，冲刷而下的大量沙石拥塞河道，致使这个项目停止运营四五年了。

威海乳山银滩

过去的10多年中，“海景房”是一个被频繁炒作的概念，海滨城市也是房价蹿升快、泡沫为严重的区域。号称“天下滩”的威海乳山银滩，威海海景房正在为如何消化巨量空置的海景房而发愁。盖房子之前，银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树，现在只剩下了这些没有人住的房子。由于当地房管局并不公布 相关信息，很难查证银滩海景房的确切开发量，以每个小区10万平米计算，200个小区的住宅供应量就是2000万平米。如果按照人均40平米计算，这里至 少能容纳50万人口，但现在它几乎就是一座空城。

内蒙古鄂尔多斯康巴什

内蒙古呼和浩特清水河

清水河是内蒙四个上班鬼城之一，蒙清牌小香米是其特产。

内蒙古巴彦淖尔

巴彦淖尔是内蒙古自治区西部的一个新兴城市，“巴彦淖尔”意为“富饶的湖泊”。被誉为“塞上江南，黄河明珠，北方新城，西部热土”。

内蒙古二连浩特

二连浩特市（简称二连）位于中国正北方内蒙古自治区中部，二连浩特是随着集宁——二连浩特国际铁路的建设而建立的，流动人口及本地人口仅10万人。

郑州郑东新区

郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划 。远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里，市区常住人口260余万人），将在未来20——30年内建成。郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。

鹤壁

鹤壁市地处河南省北部，太行山东麓，与华北平原接连，北、东、西与安阳毗邻，南与新乡为邻，中原经济区城市之一。春秋战国时期的卫国、赵国均定都于此。

信阳

信阳市，又名“申城”，位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北。中原文化与古楚文化在此交融共生，形成了细腻浪漫的豫风楚韵淮上文化风情。

营口

营口地处渤海之滨，辽东湾畔，中国八大水系之一的辽河从这里奔流入海。是中国东北个对外开埠的口岸，是中国民族金融业的起兴之地，曾是东北的经济、金融、贸易、航运和宗教文化传播中心，及各种物资的集散地，被誉为“东方贸易总汇”和“关外上海”之称。

常州

常州位居长江之南、太湖之滨，处于长三角中心地带，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈。常州是一座有着3200多年左右历史的文化古城。曾有过延陵、毗陵、毗坛、晋陵、长春、尝州、武进等名称，隋文帝开皇九年（589年）始有常州之称。

江苏镇江丹徒

丹徒区位于江苏省西南部，镇江市区周围。地处美丽富饶的长江三角洲上海经济圈走廊、沿江产业带的轴心位置，位于江苏省西南部，环绕中国历史文化名城镇江市区，东接常州、无锡、苏州和上海，西临省会南京市，北与古城扬州隔江相望，是连接苏南苏北的重要交通枢纽。

十堰

十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷地，湖北西北部，汉江中上游。十堰是湖北省城建综合实力强的地级市，同时是鄂、豫、陕、渝毗邻地区的区域性中心城市，为秦巴山区10万平方公里三大中心城市之首。

呈贡

呈贡区是云南省昆明市下属的一个市辖区，为昆明市政府驻地。昆明市级行政中心逐步迁往呈贡新区。呈贡是中国著名的花卉和蔬菜生产基地。原为呈贡县，2011年7月，经国务院批准，撤销呈贡县，设立昆明市呈贡区，同时昆明市政府由盘龙区东风东路迁移至本区锦绣大街。

十大中国房价暴跌可能性城市

根据某市场研究机构的数据，中国城市房地产发展风险排行榜出炉。据数据显示，中国城市房地产发展风险从东部到内陆风向的趋势得到强化，房地产风险主要集中在西北区域，而东部沿海风险却相对较小，对于人口外流的中部城市风险也偏大。

房价要暴跌80%，这种言论多少有些夸张，但是对于某些城市而言房价下降的风险确实很大。接下来就来看看哪些城市风险，房价暴跌可能性。

十大房价暴跌可能性城市 TOP10张家界

十大房价暴跌可能性城市 TOP9庆阳

十大房价暴跌可能性城市 TOP8延安

十大房价暴跌可能性城市 TOP7平凉

十大房价暴跌可能性城市 TOP6固原

十大房价暴跌可能性城市 TOP5鄂尔多斯

十大房价暴跌可能性城市 TOP4定西

十大房价暴跌可能性城市 TOP3酒泉

十大房价暴跌可能性城市 TOP2武威

十大房价暴跌可能性城市 TOP1陇南

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第一次买房需要规避哪些风险？有哪些一定要注意的方面？

第一次买房的风险：

01、在第一次买房的时候，首先要查看开发商的证件是否是齐全的。如果是一个合法且正规的房产开发商，那么在对外销售房屋时是需要五证齐全的，另外还要有二书。而这些证件包含了国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证，住宅质量保证书，住宅使用说明书。如果这些证件不齐全，那就代表开发商是不正规的或者是没有销售的权利。

02、在买房时双方是需要签订合约的，在签署合同时需要催促对方尽快的去办理网签手续，并且要出预告以及备案，因为只有这样才能够保证自己的权益不受损。无论是在看房的过程当中，还是在办理手续的过程当中，都需要保留好相关的证据。

首次买房的注意事项：

01、在买房的时候需要重视一下资金的问题，因为不同地区、不同楼层的房子价格都是不一样的，在买房时要根据个人自身的实际情况来选择不同价位的房子，千万不要打肿脸充胖子。在买房之前需要提前准备好相应的资金，因为如果没有购房资金，那一切都是白搭，而且如果因为资金的问题错过了自己心仪的房子，那确实是非常的可惜。

02、除了需要注重资金的问题以外，还得注重房子的产权问题，不同类型的房子产权也是不一样的，普通的住宅房产权应该是70年，但如果是购买商用房的话，产权是40年或者是50年。

03、在买房的时候还要注意一下楼盘的细节问题，比如说要关注一下楼盘的区域，要关注一下楼盘周边的配套，另外还要关注一下停车位的配比以及使用情况。

2019年买房支招 购房者要警惕楼市潜在的风险

新年伊始，针对房地产市场总应该写点什么。

相信大家看了很多关于2018年房地产市场的总结。随着2018年的结束，去年房地产市场也已经盖棺定论。已经买房的，短期内对于房地产市场的关注度肯定会降低；还未买房的，则不得不将目光转向2019年的楼市。

有关2019年房地产市场走势的分析已然不少，最主流的观点仍然是房价稳中有降。这一点，可以通过住建部对于房地产市场最新的表述可以看出来。以前，房地产市场调控是为了抑制房价上涨，而在去年年底，则是改成了稳房价，一字之差，虽然房地产市场调控大的方向没有变，房住不炒的宗旨没有变，但是通过一些城市取消限售，降低限购标准不难看出，区域性的楼市调控松绑已经开启，今年或许会蔓延到更多的城市。虽然全国房地产市场的调控目标并未发生实质性的变化，但是我们也应该警惕区域楼市潜在的风险。

潜在风险一：部分城市房价仍然会上涨

其实，全国热点城市的房地产市场，大多仍处于更不应求的局面，这也是近几年来房价快速上涨最主要的原因之一。买房的人多，而新建的房子不能满足购房者的需求，因此，才造成了地价越来越高，开发商的热情也是越来越高，继而进一步催涨房价。

国内的房价，除了受供需关系影响之外，还受楼市调控政策的影响。通过历次全国范围的楼市调控不难看出，经历一段时间的调控之后，房价都会迎来阶段性的回落。而这也是很多机构和业内人士预测2019年房价回落的重要依据之一。但是，在房价并未进入全面回落期之时，那些放松楼市调控的城市，房价反而有了继续上涨的可能。因此，2019年全国各城市的房价将会呈现分化之势，部分城市的房价将会继续上涨，比如山东菏泽、湖南衡阳。

潜在风险二：加息导致买房成本进一步升高

2018年，虽然美联储多次加息，但是国内并没有为之所动，依然施行低利率水平，这无疑刺激了经济的活力。随着改革开放进入深化期，如何应对国际形势的变化，提振经济，是咱们国家必须要面对的。

在全球步入加息潮之际，国内加息的可能性也在逐渐提高。之前笔者也跟大家分析过，一旦加息，对于房地产市场以及全国经济的影响都加非常明显。虽然，现在在强调稳房价稳地价稳预期，但是加息一旦落地，短期内购房者的买房成本将上升，将会影响购房者的买房计划。

潜在风险三：房产税施行步入快车道

现在，对于实体经济减税降负正在逐步落实，这无疑会促进实体经济的发展，提高国内实体经济的竞争力。与此同时，关于开征房产税的呼声则是越来越高。并且，房产税的立法工作也在稳步推进中。

大家对于房产税也并不陌生。虽然房产税的开征，意味着负担的增加，大家并没有必要欢欣雀跃，但是不得不说，相较于普通购房者而言，那些持有多套房产的人，才更应该担心房产税的落地。去年年底，一项调查报告显示，国内一二三线城市的房屋空置率均高于国际平均水平，很多城市的房屋空置率都超过了20%。一方面，很多购房者因为各种各样的原因买不到房，买不起房；另一方面，则是拥有多套房产的人住不过来，造成一定的空置浪费。另外，随着城市建设用地的减少，如何摆脱地方政府对于土地财政的过度依赖，也是需要着重考虑的。而开征房产税，则是一项重要措施。

目前来看，房产税的任何风吹草动，对于普通购房者而言，短期内利弊难料。也就是说，房产税的开征，并不一定会起到快速降低房价的作用。

潜在风险四：房屋质量问题频出

由于限价政策，热点城市开发商盈利水平大幅降低，有的楼盘甚至在亏本出售。而这则催生了一系列的降档减配，从发在交房时引发了业主的抗议。例如，原本承诺的精装改成毛坯，或者小区内各项配套标准大幅降低，原本期望入住的是豪宅，结果交房时发现竟然还不如保障房。

2019年，此类问题将会更加推出，尤其是那些高地价的项目，存在质量问题的可能性大增。购房者在买房时，一定要保留好各种证据，以便后期出现问题时，有理有据。

虽然2019年房地产市场有一定的风险，但是就目前来看，全国范围的房价上涨的可能性并不存在，但是购房者也很难轻易抄底。2019年买房，仍然少不了一些抉择，而开发商和购房者之间的博弈也将加剧。

央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……

作者 | 凯风

楼市上行，烂尾仍旧层出不穷。

01

据新华社报道，预付数百万元交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发。

去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

过去，楼盘烂尾往往集中于三四线城市，而这一次，连北京上海都出现了烂尾楼盘。

报道中提到，上海浦东新区某楼盘，因开发商母公司三盛宏业破产重整而烂尾，业主们预付了数百万首付款，交房却遥遥无期。

三盛宏业，虽然听起来名不见经传，但也曾经位列百强房企。今年年初，因为债务危机而申请破产重组，此前早已传出项目停工、员工讨薪等事件。

与三盛宏业相比，泰禾、华夏幸福在全国都有相当大的知名度。

泰禾、华夏幸福，都是名噪一时的百强房企，早在几年前，就已双双跻身千亿俱乐部。华夏幸福曾经位列TOP10阵营，泰禾集团一度进入TOP20阵营，势头一时无两。

然而，过度扩张和布局失误，让这两大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆扩张，到处攻城略地，拿下了“地王收割机”的称号，但2019年以来，随着楼市调控持续收紧，“地王”们无处安放，资金链问题随之爆发。

华夏幸福，是产城开发模式的佼佼者，早年就开始重仓环京地区。然而，随着北京及环京楼市调控全面从严，环京地区房价一泻千里，燕郊有部分楼盘房价直接腰斩，加上产城开发模式回报周期漫长，给了华夏幸福带来了一记又一记重击。

虽然中国平安一度白马驰援华夏幸福，万科操盘泰禾的声音不绝于耳，但也挡不住市场的悲观情绪，两家房企股价直接腰斩。

数据显示，2020年，全国共有471家房企破产。

相比9万多家房地产公司，这个数字不算夸张，但大型房企频现债务危机，足以引起重视。

02

楼市明明处于上行周期，为何仍然有这么多楼盘烂尾？

这几年，全国住房均价一路攀升，已经突破万元大关，部分热点城市不断创出新高。（参阅《两件大事同时发生！反炒房战终于打响？》）

如果楼市横盘乃至下行，或者整个市场陷入高库存的境地，楼盘烂尾倒还情有可原。为何市场明明还在向好，无论是销售还是房价都在创出新高，为何烂尾仍旧层出不穷？

一个原因是，激进扩张带来的代价。

中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张，在楼市繁荣期，谁敢于负债，谁敢于加杠杆，谁就能一朝冲天。

然而，虽然楼市热度不减，但宏观政策已经开始收紧。从最初的房企融资监管，到去年横空出世的“三道红线”，再到今年的房贷“两道红线”，楼市“控杠杆”的趋势有增无减。

这种背景下，那些高杠杆房企，自然要直面基本面变化的冲击，挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾，就不是孤立事件。

新华社报道有句话形容得相当到位：当“十口锅五个盖”的游戏难以为继，购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。

另一个原因是，楼市正在告别普涨时代，结构性分化是大势所趋，一旦布局失误，很容易陷入泥淖。

去年以来，全国楼市呈现全面分化之势，以深圳、广州、东莞、杭州、合肥为代表的城市房价大幅上涨，而天津、济南、郑州、石家庄、哈尔滨、环京等地房价仍在下跌。

这其中，最具代表性的当属环京地区。由于楼市调控的持续紧缩，概念利好不断的环京房价却从高点一泻千里，某些板块甚至跌幅50%以上。

此外，大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官，棚改货币化补贴模式全面熄火，三四线城市面临基本面层面的调整，碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。（参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑！三四线怎么了》）

所以，深度布局三四线城市的开发商，如果本身又面临“三道红线”的重压，资金链很容易出现问题。

03

靠什么解决烂尾现象？

取消预售制，是釜底抽薪之策。没有预售，所见即所得，就难有烂尾之说。

但是，预售制关乎房地产高周转，涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条，直到现在只有海南新增用地采取现售地，其他城市都是遥遥无期。

既然预售制短期难以消失，那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。

然而，一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。

而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。

至于预售资金监管，虽然各地都要求设立预售资金监管账户，但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。

这背后的问题可想而知。

04

回到现实，我们该如何避开烂尾楼？

其一，谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗风险压力较差，尤其是只有一两个项目的小房企；而高杠杆房企，无论百强还是十强，只要政策持续收紧，资金链同样容易出问题。

其二， 一定要到现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等等。

其三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

其四，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信。

当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。

所以，未来买房，除了关心地段、环境之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。