​「评盘」保利云际：价格诱人，精装惊人，豪宅的面子，“刚需”的里子

「评盘」保利云际：价格诱人，精装惊人，豪宅的面子，“刚需”的里子

河西中备受关注的保利新盘南京云际今天公开了160平米的样板间，同时也传出了比较靠谱的开盘价格：均价4.9万元/㎡，较好楼层5万元/㎡出头。

我绝不否认，这个价格保利可以闭着眼睛卖，而且会被疯抢。但价格也是一把双刃剑，过低了，也许就不是什么好事情了。如果看过云际公布的精装标准，就会明白这句话的含义。今天的评盘，我们正好来说说南京云际这个新盘。

NO.1 明星盘云际公开精装标准，“豪宅变刚需”

南京云际这个楼盘让不少关注河西中的朋友都久等了。因为河西中近期开盘的纯住宅项目，还真就这么一个。

这个楼盘，地段不错，又是保利拉着招商和国贸一起操盘，号称三强联合，面积段又是140㎡起步，怎么看，怎么像是个豪宅社区的配置。不少改善和投资人群早就磨刀霍霍等着又一个产品出炉了。

然而，今天样板间和精装标准交付后，云际的精装修让大家都惊呆了。可以这么说，用豪宅的身子，刚需的精装来形容毫不过分。甚至有些操作连刚需盘都不会有。

某地产圈内人士评价：

某业主群内评价：

到底是什么样的精装修如此惊人？下面来贴一下：

怕大家眼神不好，房先生放大几条：

厨房用的美的灶具和油烟机，装修过的朋友应该心里有数。

马桶用的是惠达的，很多人表示没听说过。

如果说上面两个只是品牌较差了些，那么三大件里的地暖交付方式，全南京算是云际首创了：盘管交付，没有锅炉！

其他楼盘，要么三大件配齐，要么就不含地暖或不含新风，只做两大件。云际这个做法，方便了需要装地暖的人（只需要自己买台锅炉），又美其名曰地暖交付，还节省了成本，可谓一举多得的创新！

如果你以为到此结束了，那么你就错了。

厨房的橱柜，交付是没有的！

洗手间的镜柜，交付时也是没有的！

还有更惊人的。此处交付无浴缸和龙头！

按照正常理解，交付没有浴缸，那样板间就不要做浴缸了嘛，做成一个普通的淋浴房不行吗？可别说这也是为了方便业主拿到房后加装浴缸。

如此不合逻辑，原因很显然只有一个，样板间早就做好了，这是临时简配的！

临时简配的原因就更简单了，价格批不上去。

南京云际之前一直放风均价可能开到5.5万元/㎡，后来降到了5.2万元/㎡。但置业顾问最新的口径已经变成了4.9万元/㎡。

参考同在河西中的世茂天誉4.92万元/㎡的限售均价，这个价格大概率是非常靠谱的了。

不过，与很多楼盘一样，南京云际也通过给底层（1、2层）搭配地下室的方式，增加了销售面积，拉低了整体均价，普通楼层的正常面积段房源，售价应该会在5万元/㎡出头。

▲保利云际这次给二层也搭配了地下室，靠一部单户专属刷卡电梯连接

NO.2 豪宅的铺垫，简配后让人落差感十足

价格上不去，装修降下来，本来也不是让人那么不可理解的。但南京云际公开的装修标准之所以让人感觉这么大跌眼镜，是因为这个项目从地段、文案、到面积段等前期打造标准，给人的感觉就是一个豪宅的格局。

A. 先来看下地段：河西中稀缺宅地

我看一下开发商自己的区位宣传文案（摘抄）：

云际项目位于新城科技园内，紧邻河西CBD、龙湖时代上城；北至富春江东街，南至楠溪江东街，东至康苑新村和中鼎雅居小区，西至创意路。板块内的规划非常齐全。

1、 项目属于河西中部板块，是南京规划能级最高的板块。

本案所处的河西CBD是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区，聚集阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部等互联网巨头以及汇丰银行、华泰证券等金融中心。

2、 项目交通便利，3线环伺，无缝对接元通、奥体、新街口等重要商圈。

路网通达性高，2分钟到元通商业中心、5分钟到达奥体、半小时内到达南京新街口、江北、南站等重点区域。轨道交通便捷，中胜站、小行站直线约0.7KM；距离地铁2号线元通站直线约2公里。

3、 全能高端配套，打造2公里国际生活圈。

地标汇聚：1.7km至南京最大的城市园林休闲公园—河西中央公园、2.3km至南京青奥会、亚青会—国际博览中心、3km至“双子塔”—南京保利大剧院

完美配套：社区中心自带小体量商业、一街之隔是约36万方的龙湖时代天街、0.5km至徐矿广场、1km至金奥缤纷汇、2km至河西元通华采天地、2.2km至河西中央商场

全龄教育：社区内规划幼儿园用地、1.1km至新城小学南校区、1.2km至建邺实验小学、1.3km至新城初级中学、1km至建邺高级中学

健全医疗：0.8km至明基医院、3km至河西儿童医院

这么漂亮的文案，并不完全是瞎掰的，除了学区距离有诱导性，绝大多数都是准确的。这样的地段，无论怎么看，似乎都应该是妥妥的豪宅范儿。

B. 再来看看户型面积：最小140㎡起步，豪宅的门槛

南京云际规划打造5栋17-27F层精装住宅、1栋幼儿园、1栋社区中。住宅共计380户。主力户型为140、160和180平米三种户型，全面积段四房。

140-180㎡的全面积段四房，全面积段四开间朝南，妥妥的大面积豪宅配置，不给刚需任何上车的空间！

C. 最后看看品牌，三家联合是利是弊？

保利自从拿下这幅G22宅地后，几乎所有人都觉得又一个保利天悦豪宅来了。不过合作开发成为主流的当下，保利最终拉来了招商和国贸共同操盘。项目的建设和物业都由招商负责，保利则负责营销。

也就是说，南京云际实际是一个披着保利外壳的保利项目。“云”字系的产品定位，在保利的体系中，显然不如“天”字系。但这也不意味着产品力就差。这里可以比较一下保利在浦口的云禧和云际的售楼处的格局。

▲保利云禧售楼处

▲保利云际售楼处

NO.3 非不能也，实不为也

看到这，也许可以下结论了，南京云际，是一个披着豪宅外衣的伪豪宅。因为限价的因素，豪宅的身子，最终得了一个刚需的命。

可问题是，同样的利润空间，截至目前，南京还没有哪个主打大面积段的产品这样“简单粗暴”的处理过精装修。

同样限价4.9万元/㎡的世茂天誉，也简配了装修，空调什么的也用了国产品牌，但它提供了高端精装包给业主选择，而且它也没有该做镜柜的地方不做镜柜、该给浴缸的地方不给浴缸。

如果你比较一下地价，还会发现葛洲坝中国府的利润空间和南京云际是相差不大的。但是葛洲坝中国府的精装，是实打实的精装，没有简配。

葛洲坝南京中国府，地价：45213元/㎡，售价：6.4万元/㎡，差额：1.88万元/㎡

（保利）南京云际，地价：32356元/㎡，售价：4.9万元/㎡，差额：1.67万元/㎡

▲葛洲坝中国府地下车库精装效果

这就好像我买一部手机，可以配置低一些，但不能缺个摄像头、或者缺个手机背壳，让我自己补，这感觉是不同的。

至于明明利润空间不大，为什么其它项目不这样做，道理也很简单，伤品牌。

保利不在乎品牌吗？看起来似乎南京云际这一次，保利放弃了品牌，选择了节省成本。也可能这是三家房企联合惹的祸，谁也不能完全说了算，大家都是股东，都要对利润负责。特别是与利润产出扣得出名的招商合作。

其实，保利近些年在南京的产品力有所下降也是不争的事实。例如保利香槟国际，明明占了不错的位置和新城黄山路分校不错的学区，但二手房价格就是上不去，目前勉强卖过了5万元/㎡大关，和附近的中北品尚、和府奥园这类非品牌楼盘沦为一个档次。该盘不少业主都反映群组现象严重，物业服务也有问题。

而学区远不如该盘的次新房金隅紫京府，二手房成交价，已经迈过了6万元/㎡大关。更别提河西南的五矿崇文金城，二手房成交价，也摸到了6万元/㎡的门边。

最后还想多说一句，限价对高端豪宅的杀伤力，也许从精装修开始产生的影响，这才刚刚开始。但这次南京云际的处理方式，虽然可以理解，但无疑开了一个不是那么光彩的头。

不过，因为限价，这个盘还是不愁卖的，大家也不要跟钱过不去，有预算就坚定地去摇号。买它，和产品无关，和价格有关。

南京云际160平米样板间下↓

来源：汇买房