深圳湾的前世、今生及未来

韩剧《来自星星的你》中反复重复的镜头，说的是400年来的沧桑巨变：

以前是空旷的野地，而现在是高端商务区。深圳湾就发生了这样的巨变，不是400年，而是十年。十年前，深圳湾的沿海区域还是一片荒地。

十年，翻天覆地。

今年12月，深圳湾某公寓，以30万每平刷新人们对于深圳豪宅的认知。10万+，人们已经接受了深圳这样的豪宅概念。但是，30万，直接上了一个大台阶，瞬间，突破了人们对于豪宅的想象。

人们对于价格，有个规律，不知道是商家刻意为之，还是人们对于数字价格有一定的天生倾向。

如一包香烟，主流价格是1元，3元，5元，10元，15元，20元，30元，50元，100元。后来某山凭借多年的品牌积累，硬是让7元成为了主流。再后来，随着消费升级，1元的就没有了，最便宜的成为了3元。

10以内的数字，相差2，如1，3，5，7，然后直接到10。10以上，相差5或10，如15，20。而20以上，相差10，如30。30以上，相差就是20了，如50。50以上，相差50，如100。这就是人们普遍认知中的数字进阶。

1套房子的价格台阶，其认知和1包香烟或1碗牛肉面一样，只不过要加个“万”字。

深圳湾凭什么让一套房子价格上30万？而且价格从10，到20万，再到30万，仅用了几年时间。

01，深圳湾的前世

深圳湾原有的自然生态岸线：

百科“深圳湾”，原来，深圳湾是中国大陆方面的称呼，大陆以外的地方，包括香港，称这个地方为后海湾，见下面的卫星图，卫星图中的名称，深圳湾也叫后海湾，我们认为这样的标注是正确的：

深圳湾(后海湾)是香港和深圳市之间的一个海湾，准确位置在香港元朗平原以西，深圳蛇口以东。深圳湾原称"后海湾"，意思是位于深圳前海湾之后的海湾。现在，前海湾这个名字仍然沿用，著名的前海自贸区，就在前海湾区域。

从上图我们也可以看到，香港方面的海岸线保持了原样，而深圳方面，填海区比较多哦。

需要注意的是，前海和深圳湾不是一个地方，深圳湾不包括前海，前海湾包括前海。

后海湾和香港米埔国际重要湿地被记录于《国际重要湿地名录》中。

深圳湾现在的卫星图⟱

深圳湾是介于深圳福田区、南山区与香港之间的海湾。香港米埔自然护理区位于湾区的东部，深圳湾红树林自然保护区位于湾区北部。

下面是红树林自然保护区海边栈道的夕阳⟱

《国际重要湿地名录》中的成员，要遵守《关于特别是作为水禽栖息地的国际重要湿地公约》，《湿地公约》要求：

每块湿地的边界应在地图上精确标明和划定，可包括与湿地毗邻的河岸和海岸地区，以及位于湿地内的岛屿或低潮时水深超过6米的海洋水体，特别是具有水禽生境意义的地区岛屿或水体。

这说明，深圳湾是具有生态保护意义的。

也可以这样说，深圳湾就是不可复制的自然生态资源。

02，深圳湾的今生

这节我们所说的深圳湾，是指深圳湾沿海陆地发生引人关注的事。一是深圳湾超级总部基地，二是后海总部基地。

两个总部之间，相距仅1公里。

上面一节开头我们放了一线海岸线对比图。近20年来，填海区发生了翻天覆地的变化。

填海区怎么发展，怎么利用好宝贵的土地？

1）深圳湾超级总部基地

早在2001年，深圳市就开始委托有关设计院设计《华侨城南填海区详细蓝图》，华侨城南填海区即后来的深圳湾超级总部基地。

这个填海区1990年就完成了，2001年开始拍地，当时开发主导方向是住宅，叫滨海城市住区，后来加入了商务规划，叫“滨海商务中心”。再后来，成为了“超级总部”。2011年这个区域开始重新规划，2013年深圳市政府公布了《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》。

深圳湾超级总部基地由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成，总用地面积117.4公顷，建设规模总量高达450万至550万平方米。

由此看来，深圳市的规划布局也是与时俱进的。总部经济起源于CBD（中央商务区），CBD的概念我国上世纪90年代才开始有。现在规模较大的CBD有：重庆的解放碑CBD 、深圳的福田CBD、广州的天河CBD、北京的朝阳CBD、上海的陆家嘴CBD，等等。

滨海CBD应该是近年才在我国出现的。之前规划的重要商务区，都会远离海岸线。

深圳CBD的规划，也是城市产业转型的必然。深圳最初的经济发展是加工业的繁荣，承接香港外溢的加工业。城市产业转型，带来的是更加高端的商务活动，于是CBD应运而生。

深圳湾超级总部基地用地规划⟱

深圳湾超级总部基地规划效果⟱

目前，这个总部基地还在建设之中。2018年8月发布深圳湾超级总部基地（简称“深超总”）城市设计优化国际咨询方案，2019年5月召开定标会。

根据片区规划，深圳湾超级总部基地的入驻企业必须是全球500强或中国500强中的前200强企业。目前“超总”已出让地块基本在2023年前都能竣工，也就是4年后。

目前入驻的企业总部⟱

图片来源于网络

11月5日，深圳湾超级总部基地中央绿轴与片区景观系统设计国际咨询公告正式发布。公告称，该片区成为粤港澳大湾区自然景观条件得天独厚、城市门户形象突出、未来城市综合开发价值极高的区域。

2）后海总部基地

后海总部基地，由滨海大道、沙河西路、海德三路、科苑南路、东滨路、后海滨路合围而成。

先放一张总图⟱

来源：华润集团

图上有后海标志性建筑，春茧、春笋、深圳湾1号。

用地范围图⟱

图片来源于网络

文章开头说的深圳湾1号就在这里，图上21号块地。

后海总部基地项目分布图⟱

从人才公园方向看这片建筑，已经成型⟱

右侧最高的建筑是华润大厦（春笋），左侧最高的建筑是深圳湾1号酒店。

入驻的项目如下：

A，华润综合体

总部大厦（春笋），以及高端零售终端“万象城”，及相关酒店、公寓、住宅，在4号块地。

华润总部大厦（春笋392.5米）⟱

华润总部原在广州，2012年落户深圳。这一年的10月，以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼隆重举行。春笋高近400米，不是单独的一座大厦，是以春笋为核心的华润综合体，包括华润万家总部大楼，精华升级版万象城以及六星级酒店、商务公寓及高端住宅。

B，深圳湾1号综合体

和华润一样，深圳湾1号也是一个集酒店、写字楼、商务公寓、高端商场（湾汇）为一体的商务综合体。

先来张酒店、公寓、写字楼综合体⟱

莱佛士公寓，就是传说中的30万一平。同建筑群中的还有其它公寓，已经入伙。

深圳湾1号建筑群⟱

上面是主要介绍的华润商务综合体以及深圳湾1号商务综合体，入驻的企业总部都是一个总部一栋楼，有20阿里中心、1五矿金融大厦、恒大集团、2舜远金融大厦、3阳光保险深圳总部大厦、4航天科技大厦、5卓越后海中心、6大成基金大厦、7红土创新大厦、9鹏润达商业广场、10安邦保险大厦、11深圳工行大厦、12中投证券大厦、13泰伦广场（深圳联想）、14腾创未来、15恒裕后海中心（三栋高达300米的办公楼、公寓、酒店和大型商场组成的城市综合体）、16中海油大厦、17海信南方大厦、18中铁南方大厦、19中建钢构大厦、22喜之郎大厦、26天虹总部大厦、25海王星辰大厦、24百丽大厦、23海能达总部大厦，等等。

值得一提的是喜之郎大厦，外形非常有特点，像颗颗钻石镶嵌，称之为钻石大厦。

03，深圳湾的未来

深圳湾的未来，经济上基本就看上面两个总部运营得如何。后海基本建成，而超级总部基地尚在规划建设中。

深圳湾超级总部定位为全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。这句话是官方定义，翻译成老百姓能够理解的话，就是最高等级的经济形态。

南山科技园是中国高新技术企业最多的科创中心，后海总部基地介于超总和南科的中间。

后海总部基地，最初定位于金融总部，后来定位于“总部经济+科创高地”，发展开始加速。

这里有深圳湾大桥，快捷连通香港。所以，香港的企业人才在这里的比较多。

华润置地运营后海片区，总起来看，是成功的。

为了打造深圳湾带动辐射整个大湾区的核心地位，政府也在将核心资源布局在这里。如深圳歌剧院已经定在深圳湾的东角头。

超级总部+后海总部+深圳歌剧院+深圳湾大桥，可以说，深圳湾的未来同面向整个大湾区的。

房子价格反映的是周边公共配套的总价值。深圳湾是产生豪宅的地方，也说明大家普遍认同了这里的顶级配套。

深圳湾的巨大变化，也喻示着深圳也将发生深刻的变化，由国内的一线城市，向全球标杆城市演进。